Když jsem byl malý, snil jsem o tom, že si jednou koupím hotel. Ne že bych věděl, co to znamená vlastnit hotel, ale představoval jsem si, že mám obrovský dům, kam lidé přicházejí, dávají mi peníze, a já jim na oplátku dávám nějaký ten pokoj s výhledem na moře nebo alespoň na parkoviště. No a vidíte, stejný sen mě dnes budí ze spaní. Samozřejmě, skutečnost je o něco složitější – a možná méně romantická – ale investice do hotelů a rekreačních rezortů jsou pořád atraktivní možností pro ty, kdo mají trochu více peněz a málo starostí.
Píšu tento článek proto, že mám až příliš mnoho klientů, kteří přicházejí pozdě - až poté, co se jim jejich hotelový sen změnil v noční můru – a přitom stačilo, aby si nechali poradit dřív. Zaplatí mi za to stejně, ale mohli by ušetřit mnohem více času, nervů a hlavně peněz.
Význam investic do hotelů a rekreačních rezortů
Richard Müller zpívá, že za peníze si štěstí nekoupíš, ale já bych dodal - můžeš si koupit hotel, což může být štěstí. Nebo taky nemusí. A s trochou štěstí se z něj může stát zlatý důl, i když je větší šance, že to bude spíš solný nebo uhelný důl, kde budete muset hodně dlouho kopat, abyste viděli nějaké zisky. Hotely a rekreační rezorty se staly oblíbenou volbou pro investory hledající diverzifikaci svého portfolia, stabilní příjem a – pokud se jim poštěstí – i nějaký ten zajímavý příběh, který budou moct vyprávět při večeři s přáteli. Ve vlastním hotelu. Pokud se v investování do hotelů a rekreačních rezortů vyznáte, můžete získat nejen finanční výhody, ale také prestiž a možná i klíč od nějakého toho penthousu. Nebo aspoň klíč od 10 let zavřené kavárny v 10. patře hotelu v Olomouci, jako jeden můj klient.
Účel mého článku
Tento článek je určen všem, kdo by rádi pochopili, jak a proč by měli uvažovat o investici do hotelů či rezortů. Pokud se z vás díky němu stane nový Hilton nebo alespoň někdo, kdo ví, kde by Hilton chtěl investovat a naopak, do čeho nejít, splnil jsem svou misi. Článek je rozdělen do několika částí, kde probereme různé typy investic a jejich výhody a nevýhody. Možná si řeknete, že jsem se zbláznil, když vás chci přesvědčit, abyste investovali do nemovitostí v době, kdy ceny všeho letí vzhůru rychleji než ceny benzínu, ale věřte mi – všechno má své kouzlo a premiér dal včera na Instagram, že ceny benzínu letí dolů. Bohužel pumpaři tam, kde jsem včera tankloval cestou ke klientovi pod Bukovou horu, ten post neviděli. A pokud přijdete na to, že nezbohatnete, alespoň vás to nebude tolik mrzet, protože hotelnictví je opravdu zábavné. Je to něco jako gambling, jen je míň těch, kterým padne Jackpot. Ale ještě se vrátím k tomu klientovi v Olomouci, kde to vypadalo na Černého Petra, ale dnes, po 5 letech, je na 100% návratnosti, což považuji ze Jackpot. Jak mi nedávno telefonicky potvrdil, je v zisku na číslech, které jsem v předpokladech počítal a na které před pěti lety hleděl s pochybností.
Typy investic do hotelů a rekreačních rezortů
Přímé vlastnictví
Když si představíte vlastní hotel, je to asi něco podobného, jako když si představíte vlastní soukromý ostrov. Vypadá to skvěle na papíře, ale pravděpodobně to znamená spoustu práce a možná i několik útoků žraloka ve chvíllích volna, kdykoliv se vzdálíte, nebo alespoň personálu. Přímé vlastnictví hotelu znamená, že si ho koupíte, spravujete, a snad i nějaký ten zisk uvidíte. Je to živnost v oblasti služeb.
Výhody
Výhody přímého vlastnictví jsou jasné. Máte úplnou kontrolu nad svou investicí. Můžete rozhodovat, zda bude váš hotel sloužit jako luxusní útočiště pro unavené podnikatele, nebo jako přátelský bed & breakfast pro turisty s batohem na zádech. A pokud máte štěstí, můžete si ho nechat jako rodinný podnik, který přenecháte svým dětem – pokud to teda nebudou ekologičtí aktivisté, kteří se přilepují k dálnici, nebo demonstrují proti over-turismu. Při správném vedení může být zisk z hotelu stabilní a může růst spolu s hodnotou nemovitosti.
Nevýhody
Ale jak už to bývá, všechno má svou temnou stranu. Přímé vlastnictví hotelu přináší i velká rizika a odpovědnost. Když jde něco špatně – a věřte, že něco půjde špatně – vše je na vás. Hotel může potřebovat nečekané opravy, hosté mohou být nespokojení, nebo se může stát, že se vaši hosté začnou chovat jako pan Gustav Anděl v tom starém filmu. Také to znamená, že budete muset řídit provoz, personál, a občas se vypořádat s problémy, které zahrnují vodovodní trubky a/nebo rozzlobené recenze na bookingu, tripadvisoru a googlu. Jeden můj klient, když dostal první negativní recenzi, se mě zcela vážně ptal, jestli se může soudit.
Příklady
Přímé vlastnictví je populární mezi těmi, kdo chtějí mít úplnou kontrolu nad svou investicí, a to zejména v případě luxusních hotelů, butikových hotelů nebo dokonce malých řetězců. Pokud máte vizi, energii a nervy z oceli, můžete si vytvořit svůj vlastní hotelový řetězec nebo alespoň udělat z vašeho hotelu místo, které se objeví v průvodci Lonely Planet. Takového klienta mám v Kutné hoře a jeho boutique hotel a zejména excelentní snídaně v něm, to vše je jako z filmu Grand restaurant pana Septima. Na to dohlíží paní manželka a dcera a je to radost sledovat.
Ať už se rozhodnete pro kteroukoli možnost, jedno je jisté – investování do hotelů a rekreačních rezortů je dobrodružství plné zvratů, kde se střetávají finance, štěstí a příběhy, které se budou vyprávět ještě po generace. Takže se pohodlně usaďte, možná si vezměte skleničku vína, a pojďme společně prozkoumat svět, kde se investice setkává s pohostinností.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Moje odhady se mohou lišit v závislosti na lokalitě, ekonomických podmínkách a specifikách jednotlivých projektů.
Nejnižší ROI: Přibližně 5-7 % ročně. To platí zejména pro menší hotely nebo hotely v méně atraktivních lokalitách, kde jsou provozní náklady vysoké a obsazenost může být nestabilní.
Nejvyšší ROI: Až 15-20 % ročně. Toto číslo je možné dosáhnout u luxusních nebo butikových hotelů ve velmi atraktivních lokalitách s vysokou obsazeností a průměrnou denní cenou (ADR). Na jednom tropickém ostrově se vrátila investice do bungalovů na krásné pláži za necelých 5 sezón. Recept? Levná pracovní síla, suverénně atraktivní lokalita, smělá vize, dobrý plán a pevná ruka.
Investiční fondy a REITs (Real Estate Investment Trusts)
Takže přímé vlastnictví hotelu je trochu náročnější, než jste si představovali – asi jako snaha naší vlády o digitalizaci, akorát ne tak skandální. Nebojte se, existují způsoby, jak investovat do hotelů, aniž byste museli řešit, jestli vám dneska dorazil šéfkuchař, nebo se fronta u recepce se nepřiměřeně prodloužila a recepční nepřišla, protože má sennou rýmu. Jedním z těchto způsobů jsou investiční fondy a REITs, což jsou kouzelné nástroje, které vám umožní být součástí hotelového byznysu, aniž byste si museli oblékat uniformu. Aktuálně takového klienta mám teď a stavíme na Orlíku jedinečný resort. Teda já nic nestavím, jen počítám, kolik by to mělo vydělávat a kdy se vrátí investice.
Jak fungují fondy a REITs?
Představte si, že místo toho, abyste si koupili celý hotel, koupíte si jen maličký kousek – tak maličký, že když se něco pokazí, můžete to klidně připsat na účet někomu jinému. Investiční fondy a REITs fungují podobně. Skládáte peníze s dalšími investory do jednoho velkého balíku, který spravují profesionálové. Oni se pak postarají o to, aby se váš podíl investoval do různých hotelových nemovitostí nebo projektů. Získáváte tak přístup ke kusu hotelového byznysu, aniž byste museli projít školou pro manažery recepcí. Ty profesionály si fond najímá formou Managament Contractu, v našem případě je to nejlepší český řetězec. O tam ale až později.
Nepotřebujete si dolít?
Výhody (likvidita, diverzifikace)
Velká výhoda investování do fondů a REITs je v tom, že vaše peníze jsou v těchto produktech často likvidnější než váš poslední pokus prodat starý gauč na bazoši. Pokud se rozhodnete, že je čas vystoupit – možná proto, že jste se rozhodli pro investici do něčeho méně stresujícího, jako je sbírání známek, nebo zlatých cihliček – můžete to obvykle udělat poměrně rychle. Navíc získáte přístup k širokému portfoliu nemovitostí, což znamená, že když se jeden hotel rozhodne uspořádat spontánní rekonstrukci, nepadá tím celý váš investiční svět.
Nevýhody (menší kontrola nad aktivy)
Ale jak napsal můj oblíbený spisovatel Ladislav Klíma v knize Utrpení knížete Sternenhocha, i Slunce má své skvrny. V případě fondů a REITs je tou skvrnou fakt, že máte velmi malou, pokud vůbec nějakou, kontrolu nad tím, co se s vaší investicí děje. Je to, jako kdybychom dali jedné instagrammerce s pávem plnou kontrolu nad našimi penězi – možná to bude zábava, ale je pravděpodobné, že se vám nebude líbit, jak to dopadne. Fondy a REITs jsou spravovány profesionály, což znamená, že musíte věřit, že vědí, co dělají. Pro ty, kdo mají rádi kontrolu, to může být jako sedět v zadní části autobusu pražské MHD a doufat, že řidič skutečně ví, kam jede.
Příklady fondů, které investují do hotelů
Existuje celá řada fondů a REITs, které se specializují na hotelové nemovitosti. Některé se zaměřují na luxusní hotely v metropolích, jiné na rekreační rezorty u moře. Například, když se podíváte na REIT jako "Host Hotels & Resorts", můžete vidět portfolio hotelů, které by vám možná samostatně nikdy nebyly dostupné. Investovat do takových fondů vám může umožnit cítit se jako vlastník části prestižního hotelu, aniž byste museli řešit problémy s topením nebo stížnosti na hlučné sousedy. Host Hotels & Resorts je jedním z největších a nejznámějších realitních investičních trustů (REITs) specializujících se na vlastnictví a správu hotelových nemovitostí. V minulosti jsem pro ně počítal dvě akvizice, přičemž je na základě toho neudělali a jednu, ve které se přeci jen rozhodli jít dál. Tento REIT se zaměřuje na investice do luxusních a prémiových hotelů, které obvykle spadají pod známé hotelové značky jako Marriott, Ritz-Carlton, Hyatt, a další. Nyní budují rezort na Zanzibaru. To je můj rajón, podobně jako třeba Olomoucko.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Už to píšu podruhé, ale moje odhady se mohou lišit v závislosti na lokalitě, ekonomických podmínkách a specifikách jednotlivých projektů.
Nejnižší ROI: Okolo 3-5 % ročně. To je typické pro konzervativní REITs zaměřené na stabilní, ale pomaleji rostoucí nemovitosti. Dobře uložené peníze s jistotou.
Nejvyšší ROI: Může se pohybovat kolem 10-12 % ročně. Toto platí pro fondy nebo REITs, které investují do dynamických trhů s vysokou obsazeností a rostoucími cenami.
Společné podniky (Joint Ventures)
Pokud se vám zdá, že jít na to sám je příliš náročné, nebo pokud máte rádi společnost – ale nikoli až takovou, aby vám neustále někdo dýchal na krk – společné podniky mohou být tou správnou volbou. Joint Venture je jako manželství, ale bez potřeby společně vybírat záclony, nebo omdlévat blahem z plánování návštěvy tchyně. Dva nebo více partnerů spojí své síly a zdroje, aby investovali do hotelu. Je to spolupráce, kde sdílíte riziko, zisk a občas i nespavost, když věci nejdou podle plánu. I tady mám klienta, ale v tomto případě budu diskrétní, protože zlatá i ta nejhorší tchyně proti jeho investiční partnerce.
Co je společný podnik v kontextu hotelových investic?
V hotelovém světě znamená společný podnik, že se investor spojí s operátorem nebo developerem, aby spolu postavili nebo spravovali hotel. Vy jako investor přinášíte peníze, zatímco váš partner přináší znalosti a zkušenosti v hotelovém byznysu. Je to ideální způsob, jak spojit to nejlepší z obou světů – vaše peníze a jejich schopnosti – pokud se tedy můžete dohodnout, kdo bude řídit loď. Nebo vlastně hotel.
Jak funguje partnerství mezi investorem a operátorem hotelu při management kontraktu?
Partnerství v rámci společného podniku obvykle zahrnuje jasně definované role a podíly. Investor poskytuje financování a má nárok na určitou část zisku, zatímco operátor se stará o každodenní chod hotelu. Kolik kdo procent se mění, mám na to desítky tabulek. Když si nevyberete operátora dobře, je riziko vyšší, ale oba jste v tom stejně a oba se modlíte, aby to na konci bylo úspěšné. Když si vyberete dobře a pokud vše funguje, jak má, oba partneři vydělávají.
Výhody a nevýhody (sdílené riziko, sdílený zisk)
Jednou z největších výhod společného podniku je sdílení rizika. Když se hotel nevyvíjí podle plánu, nejste v tom sami. Na druhou stranu, pokud se hotel stane hitem, musíte se o zisk dělit. Můžete se těšit na pravidelný příjem, aniž byste museli řešit každý detail – operátor se postará o provoz, zatímco vy můžete sledovat finanční výsledky z bezpečné vzdálenosti. Ale pamatujte, že pokud váš partner není tak schopný, jak tvrdil, může to skončit jako hra na schovávanou – kde se zisk schovává a vy ho nemůžete najít. V České republice je několik hotelových operátorů a alespoň ti, které znám a doporučuji svým klientům, dobře vědí, co dělají a já s radostí sleduji, jak rostou.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Nejnižší ROI: Přibližně 6-8 % ročně. Toto riziko je obvykle rozděleno mezi partnery, což může vést k nižším výnosům, pokud podnik není dobře řízen.
Nejvyšší ROI: Až 18-25 % ročně, zejména u projektů v rychle se rozvíjejících lokalitách nebo při výstavbě nových luxusních resortů.
Přímé půjčky a financování (Debt Investment)
Pokud vám společné podniky připadají jako příliš velké emocionální riziko – koneckonců, kdo chce řešit rozdíly v názorech na správu hotelu – můžete zvážit přímé půjčky. Investice formou půjček je jako když v Ducháčkovi pan advokát někomu půjčí peníze a očekává, že se mu vrátí s úroky, což je nepochybně nejbezpečnější způsob, jak přicházet o přátele.
Investice formou půjček na hotelové projekty
Přímé půjčky znamenají, že vy, jako investor, poskytujete financování na konkrétní hotelový projekt výměnou za pravidelný příjem z úroků. Je to podobné, jako když si váš známý půjčí od vás peníze na opravu auta – očekáváte, že se vám vrátí nejen půjčená částka, ale že vás tím autem třeba sveze. Vím, že se to děje, ale úzkostlivě se takovým projektům vyhýbám.
Výhody (pravidelný příjem z úroků)
Hlavní výhodou investování formou půjček je pravidelný a předvídatelný příjem. Nemusíte se starat o to, jestli je hotel plný nebo jestli se hosté rozhodli zničit piáno v lobby baru. Vše, co vás zajímá, je, zda se vám vrací úroky podle plánu. Je to jeden z těch klidnějších způsobů investování, kdy máte v kapse peníze a nemusíte řešit, zda se hosté rozhodli v recenzi kritizovat barvy stěn v jejich pokoji, nebo jako u jednoho mého mariánskolázeňského klienta, že fontána na kolonádě hraje furt to samý. Hotel je na protilehlém kopci a s fontánou nemá nic společného.
Rizika (možnost nesplacení půjčky)
Nicméně, jako vždy, kde je zisk, tam je i riziko. Co když ten, komu jste půjčili, nedokáže splácet? To je bohužel možnost, kterou musíte zvážit. Pokud se hotel dostane do problémů, může to znamenat, že své peníze neuvidíte tak rychle, jak byste chtěli, nebo je neuvidíte vůbec.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Nejnižší ROI: 4-6 % ročně. Toto je běžné u stabilních, méně rizikových projektů.
Nejvyšší ROI: 10-15 % ročně. Vyšší návratnosti je možné dosáhnout u rizikovějších projektů, kde je vyšší riziko nesplacení, ale také vyšší úroková sazba.
Development a výstavba (Development and Construction)
Pro ty, kdo se nebojí jít do neprozkoumaných vod a mají rádi vůni čerstvého betonu, je tu možnost investovat do developmentu a výstavby nových hotelů a rekreačních rezortů. Je to jako rozhodnout se postavit si vlastní dům místo koupě hotového – což znamená, že můžete navrhnout vše podle svých představ, ale zároveň vás čeká spousta práce, kterou byste si raději ušetřili. A pokud nejste opatrní, můžete se ocitnout v situaci, kdy stavba nikdy nekončí a vy stále přidáváte nové a nové pokoje, zatímco vaši hosté už dávno ztratili trpělivost. Takového klienta jsem měl v jedné blízkovýchodní zemi, ale nějak mě zapomněl platit faktury a tak ani nevím, jak to tam dopadlo.
Investice do výstavby nových hotelů a rezortů
Když se rozhodnete investovat do výstavby, jste na počátku něčeho nového. Máte možnost být u zrodu hotelu od samého začátku – od vykopání prvního základu až po umístění posledního polštáře na postel. Můžete rozhodovat o všem, od designu až po to, zda bude v lobby stát socha Davida nebo raději květinová výzdoba, kterou nikdo nezničí. Je to ideální příležitost pro ty, kdo chtějí mít kontrolu nad každým detailem a věří, že zrovna jejich hotel bude ten, na který budou turisté vzpomínat se slzou v oku. Tyto projekty mám nejraději.
Potenciál zisku vs. rizika spojená s výstavbou
Výstavba nového hotelu má obrovský potenciál pro zisk, ale také neskrývá velká rizika. Pokud všechno vyjde, můžete na konci cesty stát před prosperujícím hotelem, který přitahuje hosty jako magnet. Ale pokud se něco pokazí – a v oblasti stavebnictví se vždy něco pokazí – můžete se snadno ocitnout ve spirále rostoucích nákladů, zpoždění a problémů s povoleními. Čím později, tím dráž, je to jako plánovat svatbu – máte své představy, ale během procesu zjistíte, že realita je úplně jiná a obvykle mnohem dražší.
Role developerů a investora
Když se rozhodnete pro tuto cestu, je důležité najít spolehlivého developera, který vám pomůže přetavit vaše sny ve skutečnost. Jako investor přinášíte peníze a vizi, zatímco developer se stará o to, aby se váš projekt skutečně postavil a byl funkční. Pokud najdete správného partnera, může to být skvělá spolupráce, která přinese oběma stranám velké zisky. Pokud ne, no, alespoň budete mít dobrý příběh na příští večeři s přáteli.
Investice do hotelů a rekreačních rezortů nabízejí mnoho možností – od přímého vlastnictví, přes společné podniky, až po financování a výstavbu. Každá z nich má své výhody a nevýhody, a je jen na vás, kterou cestu zvolíte. Ať už se rozhodnete pro jakoukoli, nezapomeňte si vždy ponechat trochu humoru a nadhledu – v tomto oboru je to totiž nezbytné stejně jako dobrý manažer a spolehlivý housekeeping (pokojské).
Management a franšíza
Pokud se vám přímé vlastnictví hotelu zdá jako příliš velký závazek a investování prostřednictvím fondů je pro vás moc anonymní, možná by vás mohla zaujmout možnost investice do správy hotelů nebo koupě franšízového práva. Je to jako kdybyste si mohli otevřít vlastní „Hotel Modrá Hvězda“ – jen s tím rozdílem, že místo aby se hosté snažili utéct do jiného hotelu v jiné části Prahy, vy se budete snažit, aby zůstali co nejdéle.
Investice do správy hotelů nebo koupě franšízového práva
Když investujete do správy hotelu nebo si koupíte franšízové právo, získáváte přístup k osvědčenému obchodnímu modelu, který už někdo jiný otestoval. Máte na své straně velkou firmu, která vám pomůže s řízením provozu. Franšíza vám umožní využít silné značky, zavedených postupů a marketingu, aniž byste museli vynalézat kolo. To je moje parketa, v řetězci jsem začínal v devadesátkách, pak jsem 15 let vedl obchod a marketing řetězce. Řetězce mají specifický "vibe" a každý, kdo nějaký prošel, vám to potvrdí. První řetězec, to zůstává v paměti. Podobně jako první sex.
Výhody správy (stálý příjem, menší kapitálová investice)
Jednou z hlavních výhod je stálý příjem, který může plynout z prověřeného modelu. Pokud se hotelové odvětví daří, může vám správně vedený franšízový hotel přinášet pravidelný příjem, zatímco si užíváte klidu, že někdo jiný se stará o detaily. Navíc kapitálová investice může být výrazně nižší než u přímého vlastnictví – a to je výhodné, pokud nemáte zrovna v kapse několik volných milionů. Vzpomínáte na hotel „Dědictví aneb Kurvahošigutntág“? Kdyby měl Bohuš franšízovou smlouvu, možná by ušetřil na tom bazénu z vlastní cihelny, kterou chtěli koupit ty "kurvy žluté".
Nevýhody (závislost na výkonnosti hotelu)
Na druhé straně, závislost na výkonnosti hotelu a na tom, jak dobře značka funguje, může být nevýhodou. Pokud značka ztratí na popularitě nebo pokud hotel neplní své cíle, může se vaše investice snadno proměnit ve finanční černou díru. I když se jedná o méně rizikovou investici než přímé vlastnictví, stále potřebujete pečlivě sledovat, jak se hotelu daří a jak je značka vnímána. Aktuálně jsem v mezinárodním expertním panelu, kde se seriózně zabýváme překotným multibrandingem globálních řetězců a co to může znamenat pro trh.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Nejnižší ROI: 5-10 % ročně. To platí pro projekty, které mohou čelit zpožděním nebo překročení rozpočtu.
Nejvyšší ROI: Až 20-30 % ročně. Toto číslo je možné dosáhnout u úspěšných vývojových projektů v rychle se rozvíjejících lokalitách, kde je vysoká poptávka po nových nemovitostech.
Alternativní formy investic (Crowdfunding, Timeshare)
Pokud chcete vyzkoušet něco opravdu netradičního, můžete se zaměřit na alternativní formy investic, jako je crowdfunding nebo timeshare. Je to jako když se celá vesnice složí na nový kostel nebo kapličku – ale místo toho se složíte na hotel.
Crowdfunding v hotelovém sektoru
Crowdfunding umožňuje menším investorům přispět do většího projektu s menším kapitálem. Pokud máte jen malý obnos, který byste chtěli investovat do hotelového průmyslu, crowdfunding je způsob, jak se zapojit bez toho, aby to výrazně ovlivnilo váš bankovní účet.
Timeshare jako specifická forma investice
Timeshare je další zajímavou formou investice, kde si koupíte právo užívat konkrétní hotelový pokoj nebo apartmán na určitou dobu každý rok. Výhodou je, že máte každý rok zaručenou dovolenou na oblíbeném místě. A to i v případě, že už nechcete. Nevýhodou může být, že pokud se rozhodnete místo změnit, nebo už vás rezort omrzí, zbavit se tohoto závazku může být složitější, než byste čekali. Tchýně s tchánem takhle investovali v devadesátkách na Šrí Lance a nakonec se jim to podařilo prodat těsně před tím, než zemřeli.
Výhody a nevýhody alternativních investic
Výhody crowdfundingu a timeshare jsou jasné: nízká počáteční investice a možnost podílet se na zajímavých projektech. Nevýhody jsou však také zřejmé – omezená likvidita, menší kontrola nad aktivem a často vysoké poplatky za správu. Crowdfunding může být riskantní, protože pokud projekt neuspěje, vaše investice může být ztracena. Timeshare zase přináší závazky na dlouhá léta, což nemusí být pro každého ideální.
Ziskovost této formy vlastnictví hotelu
Kromě investice tchána s tchyní a dej jim Pán Bůh věčnou slávu, jsem se nesetkal se ziskem z této formy vlastnictví, ale věřím, že existuje někdo, kdo na tom vždycky vydělá.
Analýza rizik a výnosů jednotlivých typů investic
Ať už se rozhodnete pro jakoukoli formu investice, je nezbytné zvážit rizika a očekávané výnosy. Jako když se rozhodujete, zda se vydat na lyže do Špindlu, nebo zůstat doma a sledovat oblíbený film „S tebou mě baví svět“. Každá možnost má své pro a proti. Nevyplácí se emoční investice.
Detailní analýza rizik spojených s každým typem investice
Přímé vlastnictví přináší vysoké riziko, ale také potenciál pro nejvyšší zisky. Na druhé straně, investice do REITs nebo správy hotelů může nabídnout stabilnější příjem s menšími riziky, ale také nižší výnosy. Alternativní investice jako crowdfunding a timeshare jsou rizikové, ale mohou přinést zajímavé výsledky, pokud vše půjde podle plánu.
Očekávané výnosy
Očekávané výnosy se liší podle typu investice. Přímé vlastnictví může přinést vysoké výnosy, pokud se vše podaří, zatímco REITs a franšízy poskytují stabilnější, ale obvykle nižší výnosy. Crowdfunding a timeshare jsou nepředvídatelné, ale mohou být zábavným způsobem, jak investovat do něčeho nového.
Jak diverzifikace může snižovat riziko
Diverzifikace je klíčová pro snížení rizik. Pokud rozložíte své investice do různých typů hotelových projektů, snížíte pravděpodobnost, že všechny vaše peníze budou ztraceny, pokud jeden projekt selže. Je to jako v „Postřižinách“, kde se majitel pivovaru snaží inovovat – někdy to vyjde, někdy ne, ale když máte více nápadů, šance na úspěch se zvyšují. No a pořád je to hrozba, že by pana správce taky správní rada mohla vyměnit.
Trendy v investicích do hotelů a rekreačních rezortů
Nakonec se podívejme na současné trendy v hotelovém průmyslu, které ovlivňují investiční rozhodování.
Současné trendy (např. udržitelnost, wellness rezorty, digitální technologie)
Udržitelnost je jedním z nejvýraznějších trendů v poslední době. Hosté čím dál více vyžadují ekologické postupy a hotely, které minimalizují svůj dopad na životní prostředí. Wellness rezorty, které nabízejí relaxaci a péči o tělo a duši, jsou také na vzestupu – koneckonců, kdo by si nechtěl dopřát odpočinek?
Digitální technologie a automatizace jsou dalšími důležitými aspekty moderního hotelového průmyslu. Hosté chtějí rychlý a bezproblémový přístup ke službám – od rezervace pokoje až po check-in a check-out. Chtějí všechno "na kliknutí". Zítra mám videocall s majiteli úžasného automatizovaného rezortu v Orlických horách se samoobslužnou saunou. Řešíme, kam si host připevní čip, když bude nahý.
Jak trendy ovlivňují investiční rozhodování
Tyto trendy je třeba vzít v úvahu při investičním rozhodování. Hotely, které se přizpůsobují novým požadavkům trhu, mají větší šanci na úspěch a růst. Investoři by měli sledovat, jak hotely reagují na měnící se preference zákazníků, a investovat do těch, které jdou s dobou – jinak riskují, že zůstanou pozadu, moderní technologie a změny nejsou jen přechodným módním výstřelkem. V dnešním světě, kde si lidé mohou objednat pokoj prostřednictvím mobilní aplikace a dostat se do hotelu bez jediného kontaktu s recepčním, je klíčové, aby hotely držely krok s těmito změnami.
Jak trendy ovlivňují investiční rozhodování
Pokud plánujete investovat do hotelového průmyslu, je důležité sledovat, jaké trendy v současnosti dominují trhu. Například, pokud jste investorem zaměřeným na udržitelnost, budete hledat hotely, které aktivně snižují svou uhlíkovou stopu a nabízejí ekologické služby. Pokud se naopak zajímáte o technologie, můžete se zaměřit na hotely, které využívají nejmodernější digitální řešení pro zlepšení zákaznického zážitku. Zavolejte mi a podíváme se na to.
Wellness a medical turismus jsou dalšími oblastmi, které v poslední době zaznamenaly výrazný růst. Rezorty nabízející wellness programy, lázeňské procedury a zdravé stravování v programech "jak zhubnout" nebo "celková detoxikace" se stávají stále populárnějšími, a investice do těchto typů zařízení může přinést vysoké zisky. Jeden můj klient vám v hotelu spíchne nová víčka, za týden vám vytáhne sestra stehy a mezi tím se můžete nechat masírovat do bezvědomí a konzumovat vybrané speciality.
Závěr
Investice do hotelů a rekreačních rezortů nabízejí širokou škálu možností, od přímého vlastnictví přes franšízy až po alternativní formy financování, jako je crowdfunding nebo timeshare. Každá z těchto možností přináší svá specifika, výhody i rizika, a je na každém investorovi, aby si pečlivě promyslel, která z nich je pro něj ta pravá.
Nezáleží na tom, zda se rozhodnete pro tradiční hotelovou investici, nebo se pustíte do něčeho odvážnějšího, jako je investice do wellness rezortu nebo ekologického hotelu. Důležité je, abyste si byli vědomi rizik, která s sebou každá investice přináší, a abyste se dokázali přizpůsobit měnícím se trendům na trhu.
Ať už se rozhodnete jakkoliv, nezapomeňte, že investování je o trpělivosti, správném načasování a troše toho štěstí – ať už jde o investici do hotelu nebo o snahu ztracený případ, jako Nick Carter ve filmu „Adéla ještě nevečeřela“ v mém oblíbeném ikonickém hotelu Paříž.
Mimochodem, Adéla se jmenuje ředitelka jednoho nádherného resortu na Zanzibaru, která každé dva roky uvažuje, že tam skončí, ale nakonec se rozhodne postavit lávku do moře a na jejím konci tapas bar a další rok fitko FITPIT. Už se těším, co se svým investorem vymyslí na rok příští.
Jak už jsem psal, když to děláte rádi, je to zábava a když to děláte dobře, je to zábava se ziskem. Pokud jste dočetli až sem a ještě pořád chcete investovat do hotelu, ozvěte se mi.
Comments